گزارش میدانی مهر؛
شیوه عجیب مشاوران املاك در دامن زدن به حباب قیمت
رصد كالا: بررسی های میدانی نشان داده است برخی مشاوران املاك با سوء استفاده از كمبود مسكن مصرفی و با اتكاء به برخی ترفندها، به حباب قیمت در بازار دامن زده اند.
به گزارش رصد كالا به نقل از مهر، به دنبال افزایش قیمت مسكن از یك سو و كاهش ساخت و ساز از جانب دیگر شرایطی در بازار مسكن فراهم شده كه مصرف كنندگان واقعی این كالا و زوج های جوانی كه به دنبال خرید سرپناه كوچكی برای آغاز زندگی هستند، با كمبود واحد مسكونی مصرفی روبه رو شده اند.
بررسی های میدانی خبرنگار مهر نشان داده است هم اكنون بیشترین حجم واحدهای موجود برای خریداران را تنها دو دسته از واحدها تشكیل می دهند؛ دسته اول، واحدهای مسكونی بسیار كوچك با سن بنای بالا واقع در طبقات چهارم بدون آسانسور و پاركینگ هستند كه از جانب خریداران با اقبال مواجه نمی شوند؛ و دسته دوم، واحدهای بزرگ متراژ در محله های گران قیمت مناطق ۱، ۲، ۳ و ۵ پایتخت هستند كه از متری ۱۷ میلیون تومان شروع شده و در مواردی مانند برخی واحدهای خیابان فرشته به متری ۴۵ تا ۵۵ میلیون تومان هم می رسد.
كمبود واحدهای مسكونیِ مصرفیِ خانوارپسند به همراه ركود تورمی حاكم بر بازار مسكن به گونه ای است كه برخی مشاوران در صورت داشتن فایل های مناسب برای فروش، نهایت سوءاستفاده را برای حداكثر كردن منافع خود انجام می دهند.
چرا عرضه مسكنِ مصرفی كاهش یافته است؟
از انجا كه خیلی از فعالان بازار، كاهش چشمگیر مسكن مصرفی را به عنوان عامل اصلی رشد قیمت مسكن معرفی می كنند، این سوال پیش می آید كه چرا عرضه مسكن مصرفی با كاهش روبرو شده است؛ در همین ارتباط، مهدی سلطان محمدی، انبوه ساز و كارشناس بازار مسكن در گفت وگویی درباره علت كاهش ساخت و ساز اظهار داشت: این مورد به گرانی مسكن در بازار و همینطور افزایش قیمت تمام شده ساخت وساز برای انبوه سازان برمی گردد.
وی با اشاره به اینكه گرانی ناگهانی مصالح ساختمانی سبب شد تا حاشیه سود سازندگان به صورت محسوسی كم شود، اظهار داشت: علاوه بر مؤثر بودن قیمت نهاده های ساختمانی در كاهش ساخت وساز، افزایش بیش از اندازه قیمت زمین هم سبب شده تا انبوه سازان از حوزه ساخت و ساز خارج شوند چراكه روش كار سازندگان حرفه ای ابتدا زمین یا ملك مورد نظر برای ساخت و ساز را خریداری نموده و سپس به دنبال رفع و رجوع فرآیندهای هزینه بر، بروكراتیك و پیچیده اداری آن به خصوص مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی می روند و بعد از آن مبادرت به ساخت می كنند. اما در نهایت به علت ناتوانی مردم و نداشتن قدرت خرید كافی، واحدهای تولید شده روی دست سازنده می ماند. حتی اگر به فروش هم برسد، باز هم در این مدت به قدری تورم بازار مسكن بالاست كه امكان تجدید این پروسه و خرید زمین جدید وجود ندارد.
آمار بالای صدور پروانه ساختمانی نشان رونق ساخت و ساز است؟
برخی مسئولان معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به استناد افزایش تقاضای دریافت پروانه ساختمانی در ماه های پایانی سال قبل و ابتدایی سال جاری، مدعی بهبود میزان ساخت و ساز هستند.
ولی انبوه سازان می گویند خیلی از دارندگان پروانه های ساختمانی حاضر به اجرای عملیات ساخت به علت بالا بودن هزینه های ساخت و ساز به خصوص قیمت زمین كه نزدیك به ۷۰ درصد ارزش ملك را در پایتخت به خود اختصاص می دهد، نیستند. ازاین رو افزایش صدور پروانه های ساختمانی، نمی تواند ملاك مناسبی برای سنجش رونق ساخت و ساز باشد.
بنگاه ها چگونه به حباب قیمت دامن می زنند؟
اینها نشان داده است كمبود واحد مسكونی مصرفی خانوارهای متوسط شهری به خصوص در پایتخت، زمینه را برای سوءاستفاده برخی مشاوران املاك فراهم نموده است.
یكی از شهروندان تهرانی در گفت وگو با خبرنگار مهر در مورد نحوه قیمت گذاری برخی مشاوران املاك اظهار داشت: من واحد مسكونی كوچك متراژ ولی با شرایط مناسب را برای فروش، نزد یكی از مشاوران املاك فایل كردم؛ به علت شرایط خوب این واحد، چه از نظر قیمت پیشنهادی من و چه از نظر موقعیت واحد مسكونی و دارا بودن آسانسور و پاركینگ، فایل بنده با موجی از تقاضا برای خرید روبه رو شد.
وی افزود: مبلغ مدنظر من برای آپارتمان، ۲۸۰ میلیون تومان بودو بنگاه به ما اعلام نمود جهت عقد مبایعه نامه با خریدار، در بنگاه حضور پیدا نماییم. زمانی كه به بنگاه رجوع كردیم، مشاور املاكی كه فایل ما را پیگیری می كرد، ما را به داخل اتاقی راهنمایی كرد. در آنجا به ما اظهار داشت: شما ملك تان را ۲۸۰ میلیون تومان قیمت گذاری كرده بودید. با این قیمت مشكلی ندارید؟ بنده هم گفتم: خیر مشكلی ندارم. مشاور املاك پس از كلی مقدمه چینی و توضیحات حاشیه ای، به ما گفت حاضر است حق كمیسیون از ما دریافت نكند و در ادامه اظهار داشت: من ملك شما را به رقم بالاتری فروخته ام. ازاین رو الان كه با خریدار مواجه می شوید و مقرر است مبایعه نامه تنظیم و امضا كنید، به قیمتی كه من به خریدار اعلام می كنم، واكنش نشان ندهید؛ قرار من با شما همان ۲۸۰ میلیون تومان است و بنده از شما حق كمیسیون دریافت نمی كنم.
این شهروند تهرانی افزود: وی ما را به اتاق دیگری كه خریدار حضور داشت، هدایت كرد. گفتگوها برای تنظیم مبایعه نامه شروع شد و متوجه شدیم كه او، ملك ما را به ۳۲۰ میلیون تومان به خریدار بخت برگشته اعلام نموده است.
وی افزود: در نهایت هم آپارتمان را ۳۲۰ میلیون تومان به خریدار فروختیم و مشاور املاك روی معامله ما، ۴۰ میلیون تومان سود كرد.
وی اظهار داشت: مشاور املاك شرایط بازار و قیمت ها را به گونه ای برای خریدار بخت برگشته توصیف كرده بود كه خریدار برای خرید به قیمت ۳۲۰ میلیون تومان خیلی عجله داشت و نگران بود اگر نتواند ملك ما را بخرد، قیمت بالاتر می رود و دیگر نخواهد توانست صاحب خانه شود.
وی اضافه كرد: به همین راحتی مشاوران املاك در نرخ گذاری دخالت كرده و با تولید حباب قیمتی، ۲۵ تا ۳۰ درصد بالاتر از ارزش واقع ملك آنرا قیمت می كنند. از جانب مقابل خریداران هم به علت كمبود شدید واحد مسكونی مصرفی نمی توانند با زیاده خواهی های برخی مشاوران املاك مقابله كرده و خواستار كم كردن قیمت پیشنهادی شوند. چون در هر صورت برای واحد مسكونی با شرایط مناسب و میان متراژ، مشتری وجود دارد و اگر در آن لحظه از خرید این واحد مسكونی منصرف شود، باید واحد گرانتری بخرد.
نقش پنهان گروه های تلگرامی متعلق به مشاوران املاك
بررسی های میدانی خبرنگار مهر نشان داده است بعضی از مشاوران املاك با تشكیل گروه های تلگرامی میان خود، قیمت گذاری مسكن را در اختیار گرفته و در صورت داشتن فایل های با شرایط مناسب، نحوه افزایش قیمت آنرا با یكدیگر هماهنگ می كنند به گونه ای كه با درك این مورد كه در هر محله چه تعداد واحد مسكونی با شرایط مناسب آماده فروش وجود دارد، در صورت كاهش عرضه، قیمت آنرا به بالاترین رقم به خریداران پیشنهاد داده و با هماهنگی یكدیگر حاضر به كاهش قیمت ها در آن محله نیستند.
به نظر می رسد این روش قیمت گذاری دلالان بازار مسكن تا حدودی مشابه نحوه قیمت گذاری دلالان بازارهای موازی در یكی دو ماه گذشته باشد و لازم است دستگاه های نظارتی همانگونه كه با دلالان و سودجویان بازار سكه و ارز برخورد كردند، برخورد با سوداگران بازار مسكن را هم در دستور كار خود قرار دهند.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب